Reihenhaus, Einfamilienhaus oder Doppelhaushälfte – egal für welche Immobilie Sie sich entscheiden: Planen Sie Ihre einzelnen Schritte auf dem Weg zum Hauskauf sorgfältig. Denn es gibt viele Dinge, auf die Sie achten sollten. Im folgenden Beitrag geben wir Ihnen Tipps zur Vorbereitung, Besichtigung, Finanzierungsmöglichkeiten, den Kauf und die Schlüsselübergabe.
Tipps zur Vorbereitung
Bevor Sie sich Gedanken darüber machen können, in welcher Art Haus Sie leben wollen, müssen Sie zunächst ermitteln, wie viel Haus Sie sich überhaupt leisten können. Wenn Sie von Anfang an Ihre finanzielle Lage kennen, lassen sich Wünsche, die Sie mit Ihrer Traumimmobilie verbinden, weitaus einfacher realisieren. Einige Kriterien können mit Sicherheit auch von der Liste gestrichen werden, weil diese in der aktuellen finanziellen Lage vielleicht unrealistisch sind.
1. Tipp: Finanzlage überprüfen
Ein Immobilienkauf kann sich lohnen, wenn Sie diese als Wertanlage später an Ihre Kinder weitergeben wollen. Auch als Altersvorsorge kann ein Haus sinnvoll sein, aber nur dann, wenn es bis zum Renteneintritt abbezahlt ist und nur regelmäßige Betriebsnebenkosten anfallen.
Reibungslos geht der Hauskauf vonstatten, wenn Ihnen ein Eigenkapital von zwanzig bis dreißig Prozent des Kaufpreises zur Verfügung stehen. Überschaubare Laufzeiten sowie günstige Zinsbedingungen machen den Immobilienkauf ebenso attraktiv.
Sie planen einen Hauskauf zur Eigennutzung? Dann berücksichtigen Sie bei Ihren Kalkulationen, dass zur monatlichen Kreditrate noch weitere Kosten, wie das Hausgeld für die Betriebsnebenkosten, hinzukommen. Denken Sie aber auch daran, dass Sie als Hausbesitzer die Kosten für Reparaturen selbst zu tragen haben. Bilden Sie hierfür am besten eine Instandhaltungsrücklage.
2. Tipp: (Vorher) Finanzierungsmöglichkeiten vergleichen
Ihnen stehen viele Möglichkeiten zur Verfügung, wie Sie Ihren Hauskauf finanzieren können. Annuitätendarlehen, Volltilgerdarlehen, Bausparsofortdarlehen oder variables Darlehen – die Auswahl ist groß. Lassen Sie sich Angebote verschiedener Kreditinstitute zuschicken. Diese können Sie dann in Ruhe vergleichen. Informieren Sie sich aber auch über Fördermöglichkeiten wie Kredite der KfW oder Wohn-Riester.
Kostenlose & unverbindliche Beratung zu verschiedenen Finanzierungskonzepten von zertifizierten Beratern erhalten Sie zum Beispiel im Rahmen einer Finanzierungsanfrage. Diese können Sie zum Beispiel hier anfragen: Finanzierungsanfrage Immobilie.
Dadurch wissen Sie schon vor der Immobiliensuche, ob Sie überhaupt ein Darlehen erhalten. Wenn es darauf ankommt, erhalten Sie so sehr schnell eine Finanzierungsbestätigung, was Sie wiederum beim Verkäufer des Hauses positiv anbringen können.
3. Tipp: Kriterien für den Hauskauf festlegen
Im nächsten Schritt überlegen Sie dann, welche Bedingungen Ihr Traumhaus erfüllen sollte. Folgende Fragen können Ihnen dabei helfen herauszufinden, welche Kriterien für Sie besonders wichtig sind:
- Welche Größe soll das Haus haben?
- Wünschen Sie sich einen großen Garten?
- Wollen Sie ein älteres Haus kaufen, das Sie renovieren, oder sollte die Immobilie bezugsfertig sein?
- Wie gut muss die Anbindung zu den öffentlichen Verkehrsmitteln sein?
- Wo wollen Sie wohnen?
- Wie viele Stockwerke sind für Sie wichtig?
- Haben Sie besondere Wünsche an den Grundriss?
Am besten schreiben Sie Ihre Überlegungen auf und überprüfen diese bei jedem in Frage kommenden Inserat.
4. Tipp: Kaufpreis vergleichen
Der Kaufpreis einer Immobilie ist nicht in Stein gemeißelt. Beim Hauskauf haben Sie meistens einen gewissen Spielraum. Um ein Gefühl dafür zu bekommen, ob der Preis gerechtfertigt ist, kann sich ein Blick in die Umgebung lohnen. Vielleicht gibt es auch den einen oder anderen Hausbesitzer in der Nachbarschaft, der über seine Erfahrungen spricht? Oder Sie unterstützt ein regionaler Immobilienmakler, der ein paar Insights mit Ihnen teilen kann?
Wie bereits beschrieben ist es wichtig, dass Sie nicht nur auf den reinen Kaufpreis achten. Denn zusätzliche Kosten für Renovierungen, neue Möbel oder anfallende Nebenkosten müssen auch im Auge behalten werden. Zu den erwähnten Nebenkosten zählt die Maklerprovision, die Grunderwerbssteuer, die Notarkosten und die Eintragung beim Grundbuchamt.
5. Tipp: Beratung durch Gutachter in Anspruch nehmen
Sie sind sich beim Kaufpreis unsicher? Lassen Sie sich ein Immobiliengutachten ausstellen. Ein Bauingenieur oder Architekt fungiert für Sie dann als Sachverständiger. Dieser macht eine Begehung vor Ort und ermittelt für Sie den realen Wert der Immobilie.
Je nach Umfang und Aufwand variieren die Kosten für diese Tätigkeit. Das Gutachten kann ein paar hundert Euro, aber auch bis zu 1,5 Prozent des Immobilienwertes betragen. Hier finden Sie weitere Tipps für ein Gutachten bei Hauskauf. Ein professionelles Gutachten kann bis zu 8 Wochen in Anspruch nehmen. Schneller ist ein Kurzgutachten durch einen Sachverständigen. Vorab können Sie aber bereits mithilfe eines Immobilienwertrechners einen realistischen Wert für Ihre Immobilie ermitteln.
6. Tipp: Alle Unterlagen zur Immobilie sammeln
Ihnen gefallen das Haus und die nähere Umgebung? Ein guter Zeitpunkt, um weitere Details rund um die Immobilie zu sammeln. Vom Eigentümer oder Makler können Sie auf Anfrage den Energieausweis und den Grundbuchauszug erhalten.
Auch die Grundrisse und, wenn es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und den Aufteilungsplan können Sie anfordern. Die Gemeinschaftsordnung sowie die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen können Sie ebenfalls erhalten.
7. Tipp: Kaufpreis verhandeln
Wer ein Haus in einem Ballungsraum sucht, wird mit hohen Preisen konfrontiert. In ländlichen Gegenden sind die Immobilienkosten meist niedriger, da die Nachfrage geringer ist. In diesem Fall kann sich vielleicht auch eine Preisverhandlung lohnen. Fragen Sie sich, wie viel Sie maximal investieren können, wie viele Mitbewerber sich für das Haus interessieren und überlegen Sie, wie der Verkäufer tickt.
Im Anschluss schicken Sie Ihr Angebot an den Verkäufer. Daraufhin melden er oder sein Makler sich bei Ihnen und teilen Ihnen mit, ob Verhandlungen möglich sind. Die Entscheidung, wie sie gemeinsam die Preisverhandlungen – per E-Mail, Telefon, Videochat oder in Persona – führen, überlassen Sie dem Verkäufer.
Die Verhandlungen werden dann einfach laufen, wenn Sie einen guten Draht zum Verkäufer haben. Versuche Sie aber nicht, um jeden Cent zu feilschen. Gut möglich, dass Sie sich mit solch einem kleinlichen Verhalten die ganze Preisverhandlung ruinieren. Als Käufer müssen Sie die richtige Balance finden und Ihren Verhandlungsspielraum gekonnt nutzen.
8. Tipp: Vorvertrag vereinbaren (wenn nötig)
Wenn Sie kurz vor dem Kaufvertrag stehen, Ihnen aber die finale Kreditzusage Ihrer Bank fehlt, bedeutet das nicht automatisch, dass Sie warten müssen. Es besteht die Möglichkeit, einen Vorvertrag abzuschließen. Mit diesem können Sie dem Verkäufer auch Ihr Kaufinteresse verdeutlichen. Und Sie erhalten die Gewissheit, dass der Verkäufer sein Haus an Sie verkaufen wird.
Denn mit diesem Vertrag ist der Verkäufer verpflichtet, die Immobilie nicht an andere Interessenten zu verkaufen. Falls Käufer oder Verkäufer vom Vorvertrag zurücktreten wollen, muss von der jeweiligen Partei ein festgelegter Schadensersatzbetrag bezahlt werden.
9. Tipp: Inhalt des Kaufvertrages überprüfen
Bevor Sie den Kaufvertrag, der Ihnen vom Notar ausgehändigt wird, unterzeichnen, sollten Sie diesen aufmerksam lesen und auf seine Vollständigkeit prüfen. Folgende Bestandteile sollten auf jeden Fall genannt sein:
- die Kontaktadressen der beteiligten Personen.
- der Kaufgegenstand sowie Hypotheken oder Nutzungsrechte.
- eine Liste der gesamten Ausstattung.
- der Objektzustand und vorhandene Mängel.
- die Gewährleistungshaftung des Verkäufers.
- die Aufteilung der Nebenkosten.
- die Regelung der Jahresendabrechnung.
- der Kaufpreis, die dazugehörigen Zahlungsmodalitäten und der Zahlungstermin.
- der Übergabetermin der Immobilie.
Für die Prüfung des Vertrags haben Sie 14 Tage Zeit.
10. Tipp: Kaufvertrag rückgängig machen – Bei Irrtum/ Täuschung
Eigentlich kann ein Vertrag, der von einem Notar beglaubigt ist, nicht mehr verändert werden. Sie müssen also die Vereinbarungen einhalten. Bei älteren Häusern wird oft ein Recht auf Gewährleistung im Kaufvertrag ausgeschlossen. Dennoch muss Sie der Verkäufer auf alle Mängel aufmerksam machen.
Sie können nur dann vom Kaufvertrag zurücktreten, wenn Ihnen Mängel verschwiegen oder diese nicht behoben wurden. Die notwendigen Beweise dafür vorzulegen ist allerdings schwer. Wenn der Käufer oder der Verkäufer einen Irrtum oder eine Täuschung feststellen, kann der Vertrag angefochten werden.
