Der Verkauf einer Immobilie ist ein bedeutender Schritt – sowohl finanziell als auch emotional. Viele Eigentümer stellen sich früher oder später die Frage: Soll ich mein Haus oder meine Wohnung mit einem Immobilienmakler verkaufen oder lieber selbst? Während ein Makler professionelle Unterstützung bietet, verursacht seine Dienstleistung auch nicht unerhebliche Kosten. Auf der anderen Seite erfordert der Privatverkauf viel Eigeninitiative, Wissen und Zeit.
1. Überblick: Maklerverkauf vs. Privatverkauf
| Aspekt | Mit Makler | Ohne Makler |
| Provision | Ja (meist 3,57 % inkl. MwSt.) | Nein |
| Fachwissen | Hoch | Eigenverantwortung |
| Zeitaufwand | Gering | Hoch |
| Exposé-Erstellung | Inklusive | Eigenleistung oder Kostenpflicht |
| Rechtssicherheit | Hoch | Eigenverantwortung |
| Marktkenntnis | Sehr gut | Variabel |
2. Maklerprovision: Was kostet ein Immobilienmakler?
Der größte Kostenpunkt beim Verkauf mit einem Makler ist die sogenannte Maklerprovision. In Deutschland liegt diese üblicherweise bei 3 % bis 3,57 % des Verkaufspreises (inkl. 19 % MwSt.) je Partei, also sowohl für Käufer als auch Verkäufer. Seit Dezember 2020 gilt bei Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen die gesetzliche Regelung, dass Verkäufer und Käufer jeweils maximal die Hälfte der Provision zahlen dürfen, wenn der Verkäufer den Makler beauftragt hat.
Beispielrechnung:
Verkaufspreis: 500.000 €
Maklerprovision: 3,57 %
Anteil Verkäufer: 8.925 €
Anteil Käufer: 8.925 €
Gesamtkosten: 17.850 €
Diese Summe kann insbesondere bei hochpreisigen Immobilien einen erheblichen Einfluss auf den Nettoerlös haben.
3. Welche Leistungen übernimmt der Makler?
Ein seriöser Makler bietet eine breite Palette an Leistungen, die den Verkaufsprozess nicht nur erleichtern, sondern auch oft einen höheren Verkaufspreis erzielen können:
- Marktwertermittlung der Immobilie
- Professionelle Exposé-Erstellung mit Fotos und Grundrissen
- Online-Inserate auf großen Immobilienportalen
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Bonitätsprüfung von Interessenten
- Vertragsvorbereitung und Begleitung zum Notar
- Beratung zu rechtlichen und steuerlichen Fragen
Viele Verkäufer, insbesondere solche, die wenig Zeit haben oder zum ersten Mal eine Immobilie veräußern, schätzen diese umfassende Betreuung sehr.
4. Der Privatverkauf: Welche Kosten entstehen ohne Makler?
Wer seine Immobilie ohne Makler verkauft, spart sich die Provision – muss jedoch selbst in Vorleistung gehen, um einen professionellen Verkauf zu ermöglichen. Folgende Kostenpunkte können dabei anfallen:
a. Immobilienbewertung:
Ein unabhängiger Gutachter kann 300–1.500 € kosten, je nach Objekt und Region. Alternativ gibt es Online-Wertermittlungen – diese sind meist kostenlos, aber weniger präzise.
b. Fotos und Exposé:
Professionelle Immobilienfotos kosten 100–500 €. Ein aussagekräftiges Exposé kann durch einen Texter oder Designer erstellt werden – auch hier fallen oft 100–300 € an.
c. Online-Inserate:
Inserate auf Plattformen wie ImmobilienScout24 oder Immonet kosten 50–150 € pro Monat.
d. Energieausweis:
Pflicht beim Verkauf – die Erstellung kostet 50–200 €, abhängig vom Typ (Verbrauchs- oder Bedarfsausweis).
e. Juristische Beratung:
Für rechtssichere Vertragsentwürfe empfiehlt sich ein Anwalt, was mit weiteren 300–800 € zu Buche schlagen kann.
Insgesamt liegen die direkten Kosten eines Privatverkaufs meist bei 800–2.500 €, abhängig vom Aufwand und der Professionalität.
5. Zeitaufwand und Risiko im Privatverkauf
Der größte „unsichtbare“ Kostenfaktor beim Privatverkauf ist der Zeitaufwand. Ein Eigentümer muss sich um folgende Aufgaben selbst kümmern:
- Erstellung aller Verkaufsunterlagen
- Anfragen beantworten, Termine koordinieren
- Besichtigungstermine durchführen
- Preisverhandlungen führen
- Rechtliche und steuerliche Fragen klären
Zudem besteht ein erhöhtes Risiko für Fehler, z. B. falsche Preisangabe, unvollständige Unterlagen oder juristische Stolperfallen im Kaufvertrag. Diese können im schlimmsten Fall zu Haftungsfragen oder finanziellen Verlusten führen.
6. Verkaufspreis: Wer erzielt den besseren Preis?
Ein interessanter Aspekt ist die Höhe des erzielten Verkaufspreises. Viele Eigentümer gehen davon aus, dass sie ohne Makler mehr Gewinn erzielen, da keine Provision anfällt. Das ist allerdings nicht immer der Fall.
Ein erfahrener Makler kennt den Markt, kann gezielt verhandeln, Interessenten filtern und den Verkaufsprozess optimieren. Laut verschiedenen Studien erzielen Maklerverkäufe teilweise 5–10 % höhere Verkaufspreise, was die Provisionskosten in vielen Fällen überkompensiert.
Beispiel:
- Privatverkauf: 480.000 €
- Maklerverkauf: 500.000 €
→ Provision Verkäufer: 8.925 €
→ Nettoerlös: 491.075 € – höher als im Privatverkauf
Natürlich hängt dies stark vom Markt, der Lage und dem Engagement des Verkäufers ab.
7. Wann lohnt sich der Makler – und wann nicht?
Makler sinnvoll, wenn:
- Sie wenig Zeit haben
- Sie rechtlich auf Nummer sicher gehen wollen
- Sie wenig Erfahrung mit Immobilienverkauf haben
- Die Immobilie schwer verkäuflich oder hochpreisig ist
Privatverkauf geeignet, wenn:
- Sie Erfahrung im Verkauf haben
- Die Immobilie stark nachgefragt wird (z. B. Ballungsraum)
- Sie Zeit und Energie in den Verkaufsprozess investieren können
- Sie die Maklerkosten komplett sparen möchten
8. Empfehlung für Eigentümer
Am Ende ist der Immobilienverkauf eine individuelle Entscheidung. Wer seine Immobilie mit hoher Sorgfalt und Marktkenntnis privat verkaufen kann, spart unter Umständen einen fünfstelligen Betrag. Wer jedoch Wert auf Sicherheit, Professionalität und Effizienz legt, für den ist ein Makler eine lohnende Investition.
Wenn Sie unsicher sind, lassen Sie sich von mehreren Maklern Angebote unterbreiten – oft ist das Erstgespräch kostenlos und unverbindlich. Alternativ können Sie hybride Modelle prüfen, z. B. Makler auf Erfolgsbasis oder Verkaufsplattformen mit Teilservice.
