6) Inflation frisst Schulden?
Besonders schlaue Anleger meinen, Immobilien mit einem besonders hohen Kreditanteil erwerben zu können, da Inflation grundsätzlich Kredite entwertet.
Diese „Annahme“ kann aber sehr gefährlich sein, weil es aktuell kaum eine Inflation gibt und diese auch in naher Zukunft fraglich erscheint.
Jede Inflation ist aber generell mit einem sinkenden Wachstum des Haushaltseinkommens verbunden.
Wer seine Finanzierung zu sehr auf Kante genäht hat, kann trotzdem in Schwierigkeiten kommen, weil er dann eventuell seine Kreditverpflichtungen nicht mehr pünktlich und ausreichend erfüllen kann.
Haben Sie sich nach reiflichen Überlegungen zu einem Immobilienkauf entschlossen, dann beherzigen Sie bitte die nachfolgenden Tipps 7-10.
Der Traum vom Eigenheim – und seine Tücken!
7) Bloß keine rosarote Brille beim Immobilienkauf!
Zinssätze von 1,8-2,5% sind natürlich verlockend und bedeuten rein belastungsmäßig eine Chance, Wohneigentum zu ermöglichen.
Doch die Kehrseite der Medaille ist, dass im Gegenzug die Immobilien-Preise teilweise deutlich gestiegen sind.
Außerdem fallen bei einem Immobilienkauf hohe Kosten an, die als Eigenmittel erst mal aufgewendet werden müssen.
Detaillierte Aufstellung siehe unter Punkt 8.
Diese Kaufpreisnebenkosten müssen durch potentielle Wertsteigerungen der Immobilie erst wieder aufgeholt werden.
Bilden Sie Rücklagen für außerplanmäßige Instandhaltungen. Immobilienexperten empfehlen als Richtwert bei Neubauten, ab Baufertigstellung 1 bis 1,50 Euro pro qm und pro Monat als Instandhaltungsrücklage. Bei Altbauten bis zum doppelten Betrag, je nach Zustand des Objektes.
Bei einer 100 qm großen Wohnung sind das 100 – 150 € pro Monat. Käufer eines Altbaus je nach Zustand des Objektes entsprechend mehr.
Bei einem Kauf von älteren Immobilien ist das Gutachten eines
unabhängigen Bausachverständigen wertvoll und sinnvoll.
Diese Kosten lohnen sich in jedem Fall!
8) Kauf- und Kaufneben-Kosten beim Erwerb von Immobilien.
Angesichts der aktuellen Niedrigzinsen werden Immobilien als perfekte Altersvorsorge empfohlen. Diese pauschale Aussage ist eine völlige Fehleinschätzung.
Leider werden hier wichtige Kriterien außer Acht gelassen.
Na ja, mit „Immobilien“ ist halt ne Stange Geld verdient. Da treten viele Marktteilnehmer (siehe Aufstellung weiter unten) auf, die an diesem Immobilien-Boom Geld verdienen wollen. Ob das Investment für Sie als Kunde sinnvoll ist oder nicht, steht hier nicht so sehr im Vordergrund.
Damit ist auch erklärbar, warum all diejenigen, die von Immobilien-Investments profitieren, Immobilienbesitz vorbehaltlos als Altersvorsorge empfehlen.
Wenn dieses dann auch noch von der Presse unterstützt wird, führt das zu diesem Immobilien-Hype, den wir gerade erleben.
Welche Kosten fallen an?
- Kaufpreis zuzüglich
- Notarkosten für den Kaufvertrag, Grundbucheinträge und sonstige Vertragsabwicklungen. Hier sind ca. 1,5% -2 % des Kaufpreises einzukalkulieren.
- Grunderwerbsteuer. Diese beträgt aktuell je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5% und 6,5%.
- Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Stadt oder Gemeinde. Viele Kommunen erheben für den Verzicht ihres gesetzlichen Vorkaufsrechts eine Gebühr. In der Regel ca. 10,-€
- Finanzierungsgebühren, diese können von Bank zu Bank unterschiedlich sein (zwischen 0,50% bis 1%). Nicht zu vergessen evtl. anfallende Zwischenfinanzierungszinsen.
- Maklerprovisionen, falls Sie Ihre Immobilie über einen Makler erworben haben (i.d.R. 3,57%).
Bevor Sie als hoffentlich glücklicher Käufer Ihre Immobilie nutzen können, fallen Kosten an, die sich durchschnittlich also ca. 9 – 13 % des Kaufpreises belaufen.
Weitere Kostenrisiken:
- falsch eingeschätzte oder schlichtweg übersehene Baumängel
- Instandhaltungen
- rechtliche Probleme
- Doppelbelastung von Miete/Finanzierungsbelastung für einige Zeit
9) Damit der Traum vom Eigenheim kein Alptraum wird!
Grundsätze die Sie beachten sollten:
- Möglichst hoher Eigenkapital (Mindestens 20 – 30 %).
- Geringe oder gar keine Kreditverschuldung.
- Regelmäßige Einnahmen, damit die Kredit-Raten pünktlich bezahlt werden.
- Nutzen Sie die aktuell niedrigen Kreditzinsen und vereinbaren Sie eine möglichst lange Zinsbindung.
- Vereinbaren Sie eine möglichst hohe, aber verkraftbare Tilgung.
- Lassen Sie sich vertraglich Sondertilgungsrechte einräumen!
- Nach Ablauf der Zinsbindung sollte keine Restschuld mehr vorhanden sein!
Sollte nach Ablauf der Zinsbindung ein höheres Zinsniveau bestehen, kann das ein Problem werden. - Vorsicht vor der sogenannten Muskelhypothek. „Do it yourself“ ist beim Bauen nicht immer die beste und billigste Lösung. Auch zum Beispiel wegen der Gewährleistungen.
- Die eigene Immobilie sollte kein „Klumpen-Risiko“ Es empfiehlt sich zusätzliche Vermögenswerte in Form von z.B. Aktien, Investmentfonds und weiteren Sachwerten aufzubauen.
- Die Immobilie muss bis zum Eintritt in die Rente/Pension abbezahlt
- Ist der Kaufpreis realistisch und ein späterer Wiederverkauf ohne Wertverlust möglich?
- Ist mein Arbeitsplatz sicher?
- Kann ich davon ausgehen, dass ich in den nächsten 10 – 15 Jahre die Immobilie bewohne, oder eher noch länger?
- Wenn ich doch umziehen muss: Kann ich die Immobilie kostenneutral vermieten oder verkaufen, ohne dass ich auf Schulden sitzen bleibe?
Lesen Sie hierzu auch meinen Blog-Artikel:
Vermeiden Sie teure Fehler bei Ihrer Immobilienfinanzierung
10) Die Zeiten ändern sich!
Bei der Generation meiner Eltern, war das eigene Haus das ultimative Ziel.
Viele konnten sich Wohneigentum anschaffen und leben inzwischen ohne Schulden in ihrer eigenen Immobilie. Hier hat der Vermögensaufbau mit Immobilien, auch für Eigennutzer gut geklappt.
Also alles gut, prima und auch richtiggemacht.
Allerdings waren die Rahmenbedingungen bei dieser Generation auch völlig anders. Die meisten waren über Jahrzehnte bei einem und demselben Unternehmen beschäftigt, wollten bzw. mussten nie den Wohnort wechseln.
Die gewünschte Immobilie konnte damals noch zu einem guten Preis-Leistungsverhältnis gekauft werden.
Die Kaufnebenkosten waren auch wesentlich geringer als heute. Außerdem gab es sogar steuerliche Abschreibungsmöglichkeiten, die es heute für Eigennutzer leider nicht mehr gibt.
Heutige Fallstricke:
- Kaufpreise für Immobilien verhältnismäßig sehr teuer
- Hohe Kauferwerbs und Kaufnebenkosten.
- Keine sicheren Arbeitsplätze mehr
- Man muss mobil bleiben
- Ungewisse Wirtschaftslage
- Flexiblere Lebensmodelle
