Wer ist Verkäufer:in?

• Prüfen Sie im Angebot, wer ist Eigentümer:in. In einem aktuellen Grundbuchauszug werden Sie diese Angabe finden. Lassen Sie sich einen solchen vorlegen oder prüfen Sie dies per Notariat.
• Sind es mehrere Eigentümer:innen, klären Sie im Vorfeld des Kaufvertrags das Einverständnis innerhalb der Eigentümer:innen zum Verkauf.

Immobilienwert, Verkehrswert, Kaufpreis

• Entspricht der Kaufpreis, zu dem eine Immobilie angeboten wird, dem Wert der Immobilie, also dem Verkehrswert?
• Eine Interessanten Frage, gerade in Zeiten stetig steigender Immobilienpreise, gerade in höchst gefragten Lagen und Städten, wie München z. B. Erst im vergangen Jahr 2021 sind die Preise von Wohnimmobilien je nach Immobilientyp zwischen 6 bis 12 % gestiegen.
• Zunehmend fällt  bei derart wachsenden Immobilienpreisen die Qualität der Mikrolage ins Gewicht. Das hat zur Folge, dass an manchen Standorten die Preise schneller steigen als an anderen.
• Grundsätzlich kommt es bei steigenden Immobilienpreisen auch auf das Zinsniveau von Immobilienkrediten an. Hierzu an interessanter Beitrag in meinem Blog.
• Schauen Sie sich die Nachbarschaft einer Immobilie genauer an.
• Könnte auf der grünen Wiese nebenan gebaut werden? Oder das nette Einfamilien-Häuschen – schon etwas in die Jahre gekommen – eignet sich das nicht für einen deutlich größeren Neubau mit 6 – 8 Wohneinheiten?
• Das kann schnell passieren, gerade in Städten, in denen Bauland sehr knapp, und noch teurer geworden ist.
• Kommunen können seitdem entscheiden, ob Neubauten mit geringeren Abstandsflächen zur Grundstücksgrenze und zur Nachbarbebauung gebaut werden können.

Werden Käufer:innen durch das Niedrigzinsniveau leichtsinniger beim Immobilienkauf?

• Wählen Sie als Immobilienkäufer:in keinen Kreditvertrag mit zu kurzer Zinsbindung und zu niedriger Tilgung.
• Grundsätzlich sollten Sie einen höheren Tilgungsanteil, einen festgeschriebenen Zinssatz und die Möglichkeit zu Sondertilgungen anstreben.
• Gerade am Ende einer Zinsbindungsfrist oder eines auslaufenden Kreditvertrags könnte die Zinssituation ganz anders sein. Ist der Kredit dann noch nicht abbezahlt, müssen Sie neu verhandeln.
• Viel Menschen – vor allem wenn Sie mit der Finanz- oder Kreditwirtschaft wenig zu tun haben, ist das Niedrigzinsniveau seit vielen Jahren geläufig. Weinige können sich vorstellen, dass sich dieses Zinsniveau verändert.
• Nach ersten Anzeichen Ende 2021 sind auch die Zinsen für Immobilienkredite seit Ende Februar dieses Jahres ansteigend.
• Und wer weiß schon, wo in 5, 10 oder mehr Jahren das Zinsniveau liegt. Die EZB hat erst letzte Woche in einer öffentlichen Bekanntmachung das 2% Zinsniveau als langfristiges Ziel bekräftigt. Sie hat dabei jedoch auch darauf hingewiesen, dass es kurzfristig stark davon abweichen kann.
• Viele Menschen können kaum einschätzen, was passieren könnte, wenn nach zehn Jahren ihre Zinsbindung ausläuft.
•  Wer heute seinen ersten Kredit aufnimmt, kennt oft gar nichts anderes als die extrem niedrigen Zinsen. Dem fehlt die Erfahrung, sich überhaupt höhere Zinsen vorzustellen.

Worauf sollten Immobilien-Neulinge besonders achten?

• Kreditanfragen bei Banken werden für ein Jahr in der Bonitätsakte gespeichert.
• Stellen Kreditinteressent:inn:en mehrere Anfragen bei unterschiedlichen Banken, kann es zu mehreren Einträgen in der Akte kommen. Das kann bei einer Bank zu dem Rückschluss führen, dass andere gespeicherte Anfragen nicht genehmigt wurden.
• Das kann dazu führen, dass die Kreditwürdigkeit von Interessenten unter Druck gerät und ggf. keine Kreditzusage erfolgt.
• Sind Sie noch auf der Suche nach der geeigneten Bank für Ihren Immobilienkredit, stellen sie lediglich eine Konditionsanfrage. Hiermit klärt die Bank für sich, zu welchem Zinssatz sie grundsätzlich bereit ist, einen Kredit an Sie zu vergeben. Die Anfrage ist anonym, es erfolg also kein Eintrag in der Bonitätsakte.
• In jedem Fall empfiehlt es sich für ihren Immobilienkredit Anfragen bei mehreren Banken/Anbietern zu stellen und zu vergleichen. Das ist zwar ein Mehr an Aufwand, aber es lohnt sich. Und wenn Sie dafür lediglich einen bessere Verhandlungsposition gegenüber Ihrer Hausbank haben.

Kaufnebenkosten – schätzen Sie Ihre finanziellen Möglichkeiten realistisch ein

• Was oft zu wenig berücksichtigt wird, sind die Kaufnebenkosten, die  zum eigentlichen Kaufpreis noch hinzukommt.
• Neben den Notar- und Grundbuchkosten, der Maklerprovision und der Grunderwerbsteuer kommen häufig noch Renovierungs- oder Umbauarbeiten, manche Immobilien brauchen Küche und/oder Bad, Fußboden oder Garten etc. aufgefrischt oder neu.
• Berücksichtigen sie auch die Nebenkosten – bei Eigentumswohnungen das Hausgeld – realistisch. Oft werden diese Kosten als 2. Miete bezeichnet. Und bei den laufenden und zu erwartenden steigenden Energiekosten, sollten Sie hier deutlich mehr einkalkulieren.